Mediación no equivale a representación
La agencia puede limitarse a poner en contacto a las partes. Para aceptar una oferta, modificar el precio, pactar arras o disponer de fondos por cuenta del propietario necesita facultades suficientes.
La apariencia externa y la conducta del propietario pueden ser relevantes, pero no sustituyen automáticamente el poder. Debe analizarse cada acto concreto.
Encargo de venta
El encargo de venta permite saber qué servicio asumió la agencia, si existía exclusiva, cuál era el precio autorizado y hasta dónde llegaban sus facultades.
Poder o autorización
El poder o la autorización permiten actuar en nombre del propietario, pero únicamente dentro de los límites concretos que se hayan concedido.
Aceptación del propietario
Aunque la agencia no tuviera poder inicial, una aceptación clara del propietario puede llegar a vincularlo y debe analizarse junto con las comunicaciones posteriores.
Ratificación posterior
Una ratificación posterior puede confirmar lo actuado por la agencia, pero hay que comprobar su forma, alcance y efectos sobre el dinero entregado.
Qué ocurre con la reserva
Si la agencia recibió la cantidad sin poder para vincular al dueño, la reclamación de devolución puede dirigirse contra quien la conserva. Si el propietario aceptó posteriormente, puede existir un vínculo contractual distinto.
Debe probarse a qué cuenta se ingresó, quién emitió recibo, si se transfirió el dinero y qué instrucciones existían.
Documentación necesaria
- Hoja de encargo y autorización del propietario.
- Documento de reserva u oferta.
- Correos o mensajes de aceptación.
- Justificante de pago y extractos.
- Publicidad sobre la condición de la agencia.
- Comunicaciones posteriores y posible ratificación.
- Datos registrales del propietario y, si procede, poderes.
Responsabilidad por actuación no autorizada
La agencia puede responder si afirmó disponer de facultades inexistentes, retuvo fondos, no transmitió la oferta o causó un daño mediante información incorrecta. La reclamación debe identificar la obligación propia incumplida.
No debe demandarse al propietario como si hubiera aceptado cuando no existe prueba; tampoco debe excluirse su responsabilidad si ratificó, recibió el dinero o actuó como parte vinculada.
Evita estas conclusiones automáticas
- «La agencia obliga siempre al propietario.»
- «Recibir dinero demuestra poder para vender.»
- «La única reclamación posible es contra el dueño.»
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si tenía poder?
Solicita el encargo, autorización o poder y revisa el acto concreto que realizó.
¿Qué pasa si el dueño nunca aceptó?
Puede no haber contrato con él, pero sí una reclamación frente a la agencia por devolución o actuación propia.
¿Y si el propietario se quedó con el dinero?
La recepción y la conducta posterior pueden ser relevantes para acreditar aceptación o responsabilidad.
¿Puede la agencia cambiar el precio?
Solo dentro de las facultades recibidas y con consentimiento cuando el cambio exceda el encargo.