Qué conviene hacer desde el principio
- Conservar el expediente completo: contrato, anexos, pagos, publicidad, mensajes y documentos del inmueble.
- Obtener nota simple actualizada: titularidad, cargas y asientos recientes.
- Construir una cronología: oferta, firma, pagos, financiación, vencimientos, prórrogas y requerimientos.
- Definir el objetivo: cumplir, resolver, recuperar cantidades, aplicar una pena o negociar.
- Acreditar la posición propia: fondos, documentación, cancelación de cargas o disponibilidad para firmar.
- Analizar la urgencia: venta a tercero, embargo, insolvencia, caducidad o desaparición de prueba.
- Verificar la vía previa: negociación o medio adecuado exigible antes de demandar.
Qué debe contener un requerimiento
- Identificación del contrato, finca y partes.
- Relato breve y cronológico de los hechos relevantes.
- Obligación concreta que se exige o causa de resolución.
- Plazo razonable y fecha propuesta, si se pretende cumplir.
- Prueba de disposición propia para firmar o pagar.
- Propuesta de negociación cuando proceda.
- Reserva coherente de acciones y derechos.
- Medio que permita acreditar contenido, envío y recepción.
Ofrecimiento de pago y consignación
Cuando una parte pretende demostrar que estaba verdaderamente dispuesta a cumplir, puede ser necesario documentar el ofrecimiento de pago y, en determinados supuestos, estudiar una consignación. No basta con una declaración genérica: deben coincidir importe, forma, plazo, destinatarios y comunicaciones.
Qué conviene poder demostrar antes de reclamar
En estos asuntos no basta con relatar de forma coherente lo ocurrido: hay que poder acreditarlo. Estos son los siete bloques de prueba que más suelen influir y los errores que conviene evitar desde el principio.
Que existía un acuerdo vinculante
Qué conviene aportar. Aporta el contrato o documento completo, sus anexos, la oferta aceptada y los mensajes que aclaren qué se pactó.
Qué suele fallar. Una reclamación se debilita cuando se apoya solo en el título del documento o en una frase recortada, sin mostrar el acuerdo completo.
Que el dinero se entregó y por qué concepto
Qué conviene aportar. Conserva la transferencia, el extracto, el recibo o cualquier justificante que identifique importe, fecha, destinatario y concepto.
Qué suele fallar. El pago en efectivo sin recibo o una transferencia sin concepto pueden dificultar tanto la existencia del pago como su verdadera finalidad.
Que estabas en condiciones de cumplir
Qué conviene aportar. Si querías firmar, conviene acreditar fondos disponibles, cheque, transferencia preparada, cita notarial o, cuando proceda, un ofrecimiento o consignación.
Qué suele fallar. Acudir a notaría sin un medio de pago adecuado o sin poder demostrar la disponibilidad económica resta fuerza a una petición de cumplimiento.
Qué ocurrió realmente con la financiación
Qué conviene aportar. Reúne la solicitud de hipoteca, la tasación, las cartas del banco, los correos, las fechas y la documentación que la entidad pidió.
Qué suele fallar. Decir únicamente que el banco rechazó la operación no permite saber si existía una condición, si se comunicó a tiempo o si hubo diligencia.
Qué se sabía sobre el inmueble
Qué conviene aportar. Aporta una nota simple actualizada, el anuncio guardado, planos, licencias, fotografías y los mensajes en los que se describió el estado de la finca.
Qué suele fallar. Las capturas aisladas, sin fecha o sin contexto, dificultan demostrar qué información se ofreció antes de contratar.
Qué perjuicios se produjeron
Qué conviene aportar. Las facturas, contratos, justificantes de pago y, cuando haga falta, un informe pericial permiten cuantificar daños reales.
Qué suele fallar. No conviene reclamar gastos aproximados, conceptos duplicados o importes que se habrían soportado igualmente aunque la compraventa se hubiera firmado.
Qué se dijeron las partes y en qué momento
Qué conviene aportar. Guarda la conversación completa, los correos originales y, si es posible, una exportación íntegra de WhatsApp con sus fechas y participantes.
Qué suele fallar. Las capturas recortadas o que no permiten identificar bien a los interlocutores pueden ser discutidas y perder gran parte de su valor.
Quién puede reclamar, dónde y dentro de qué plazo
Antes de demandar hay que identificar a las partes contractuales, titulares registrales, copropietarios, cónyuges, herederos, sociedades, representantes, agencias, promotores y terceros que resulten realmente afectados. No debe demandarse a un intermediario o a un tercero sin una causa propia.
Legitimación
La persona que reclama debe ser titular del derecho y dirigir la pretensión contra quien asumió la obligación o frente a quien resulte afectado por el remedio pedido.
Competencia
No toda controversia se presenta necesariamente en el juzgado del lugar donde está el inmueble. La acción, la cuantía, la condición de consumidor y la posible dimensión registral pueden modificar el órgano competente.
Plazos
No existe un único plazo para «reclamar unas arras». Deben distinguirse acciones contractuales, restitutorias, de nulidad o anulabilidad, frente a agencia o promotor, y los plazos pactados para comunicar condiciones o comparecer.
Costas y utilidad real
La estrategia debe valorar riesgo de costas, solvencia de la otra parte, posibilidad de ejecución y utilidad práctica de obtener una sentencia, además de la viabilidad jurídica.
Negociación, demanda y medidas cautelares
La negociación puede permitir una devolución, una prórroga o un cierre documentado. No debe utilizarse de forma que venza un plazo sustantivo ni generar renuncias involuntarias.
Si existe riesgo de venta a tercero, insolvencia o desaparición de prueba, pueden estudiarse anotación preventiva, prohibición de disponer, embargo preventivo u otras medidas. Requieren apariencia de buen derecho, peligro por la demora, proporcionalidad y normalmente caución.
No existe un único plazo para «reclamar unas arras». La acción, el territorio, la fecha y el régimen transitorio deben determinarse antes de confiar en una cifra general.
La Ley Orgánica 1/2025 exige revisar la procedibilidad y los MASC
Antes de presentar una demanda civil debe comprobarse si resulta exigible un medio adecuado de solución de controversias (MASC), cómo documentar la actividad negociadora previa, qué excepciones pueden operar en situaciones urgentes y qué régimen transitorio corresponde.
Qué daños pueden discutirse
- Tasación, financiación, notaría y gestoría, si son consecuencia causal.
- Alquiler alternativo o mudanza, con necesidad y factura.
- Comisión de agencia, según encargo y devengo.
- Diferencia de precio en una operación sustitutiva o reventa.
- Lucro cesante, solo con base objetiva.
- Daños fiscales directos y no inevitables.
- Intereses, diferenciados de pena y daños para evitar duplicidad.
Qué criterios judiciales condicionan una reclamación
La acción elegida debe ser coherente con la función de las cantidades, el incumplimiento acreditado y la posible cláusula penal.
Confirmatorias, penales y penitenciales cumplen funciones distintas
Qué se discutía. La controversia obligaba a determinar qué función cumplía la cantidad entregada y qué consecuencias correspondían ante la falta de consumación del contrato.
Qué decidió. La Sala distinguió las arras confirmatorias, penales y penitenciales y atendió a la finalidad real del pacto, no solo a su denominación.
Por qué importa. Antes de reclamar hay que decidir si la suma era parte del precio, una pena por incumplimiento o el coste pactado de un desistimiento.
Límite de la resolución. La resolución no permite aplicar una consecuencia única a todas las señales; cada contrato debe interpretarse en su conjunto.
La cláusula penal, la buena fe y los actos propios deben analizarse conjuntamente
Qué se discutía. La compraventa privada incluía una pena diaria y el conflicto surgió por el retraso de la vendedora en otorgar la escritura.
Qué decidió. La Sala explicó que la pena prevista para el incumplimiento producido no se modera de manera automática y valoró la interpretación del contrato, la buena fe y los actos posteriores.
Por qué importa. Las prórrogas, la tolerancia y la conducta seguida después del vencimiento pueden modificar la aplicación de una penalización por retraso.
Límite de la resolución. La sentencia no significa que toda pena diaria sea exigible sin límites; debe coincidir el supuesto pactado y pueden operar otros controles jurídicos.
La desproporción extraordinaria debe alegarse y probarse
Qué se discutía. Se alegó que la penalización resultaba extraordinariamente desproporcionada y que la posterior reventa del inmueble eliminaba el perjuicio.
Qué decidió. El Tribunal Supremo exigió que la desproporción se alegara y probara y rechazó que la reventa posterior neutralizara por sí sola la pena.
Por qué importa. Quien pretende evitar o reducir una penalización debe aportar hechos y prueba suficientes; no basta con invocar que el vendedor volvió a vender.
Límite de la resolución. La sentencia no valida cualquier penalización: siguen siendo relevantes el contrato, el tipo de relación y los controles aplicables.
Consultar la guía de criterios judiciales →
Evita estas conclusiones automáticas
- «Un burofax garantiza ganar.»
- «Presentar demanda impide automáticamente la venta.»
- «El plazo siempre es cinco años.»
- «Puedo sumar arras, pena y todos los daños sin límite.»
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio enviar burofax?
No existe una fórmula universal, pero un requerimiento fehaciente suele ser importante para fijar hechos, voluntad y negociación.
¿Sirven los WhatsApp?
Sí pueden servir, especialmente si se conserva la conversación completa y puede acreditarse identidad e integridad.
¿Es obligatorio negociar antes de demandar?
Debe comprobarse la procedibilidad vigente, la materia, la urgencia y la forma de acreditar el intento.
¿Puedo pedir medidas para evitar una venta?
Puede valorarse con urgencia, pero no se concede automáticamente y puede exigir caución.
¿Qué documentos envío en el primer contacto?
Contrato, pagos, cronología, comunicaciones clave, nota simple y documentación bancaria o del inmueble.