Qué debe probar el vendedor
- Contrato vinculante y obligación de pago o firma ya exigible.
- Convocatoria válida y plazo suficiente.
- Titularidad y documentación listas para otorgar.
- Mecanismo real para cancelar cargas.
- Incomparecencia, impago o rechazo inequívoco del comprador.
- Incumplimiento de las obligaciones de financiación, si existían.
- Daños concretos y no meramente hipotéticos.
Falta de hipoteca, cambio de opinión o impago
Denegación real
Puede estar cubierta por una condición o por la regla catalana; exige documentos y plazo.
Solicitud negligente
La falta de documentación, una petición inviable o un rechazo provocado pueden imputarse al comprador.
Cambio de opinión
Si el comprador simplemente cambia de opinión, habrá que distinguir si tenía un verdadero derecho de desistimiento o si está incurriendo en un incumplimiento contractual.
Impago del saldo
El impago debe relacionarse con la fecha de vencimiento, los requerimientos enviados y la capacidad del vendedor para otorgar la escritura en las condiciones pactadas.
Petición de prórroga
Una prórroga puede negociarse o rechazarse, pero si se acepta conviene fijar por escrito la nueva fecha y aclarar qué ocurre con las arras y las demás obligaciones.
Defecto del inmueble
La negativa del comprador puede estar justificada si el vendedor no puede entregar el inmueble, cancelar las cargas o aportar la documentación que prometió.
Requerimiento y prueba
El requerimiento debe identificar el contrato, la obligación vencida, una fecha razonable, la notaría o mecanismo de cierre, la disponibilidad del vendedor y las consecuencias que se invocan. No debe contradecir prórrogas anteriores.
Conviene conservar el expediente bancario que haya entregado el comprador, las comunicaciones, la nota simple, certificados, borrador de escritura y prueba de gastos de mantenimiento, comisión o reventa que se pretendan reclamar.
Retención de cantidades y control de cláusulas
La pérdida de arras depende de su calificación. Una cláusula penal puede liquidar anticipadamente el perjuicio, pero debe activarse por el supuesto previsto. Si el documento fue predispuesto por un empresario frente a un consumidor, se añade el control de abusividad.
Vender a un tercero inmediatamente puede ser arriesgado si la resolución no está clara. Es recomendable fijar primero la posición contractual y valorar si la otra parte puede impugnar la terminación.
No confundas silencio con resolución automática
El vencimiento de una fecha o la falta de respuesta no extinguen siempre el contrato. La esencialidad, el requerimiento, la tolerancia y la conducta posterior son decisivos.
Qué límites tienen la retención y la cláusula penal
El vendedor debe acreditar el incumplimiento y, en contratos predispuestos a consumidores, la consecuencia económica queda sometida a controles específicos.
Las penalizaciones predispuestas a consumidores requieren control específico
Qué se discutía. Unos consumidores habían entregado cantidades en una promoción y la vendedora pretendía retenerlas mediante una cláusula penal predispuesta tras no otorgarse la escritura.
Qué decidió. El Tribunal Supremo sometió la penalización al control de abusividad y de proporcionalidad, atendiendo también al perjuicio que el empresario pudiera acreditar.
Por qué importa. Que el contrato llame “pena” o “arras” a la retención no impide revisar su transparencia, reciprocidad y efecto económico cuando interviene un consumidor.
Límite de la resolución. No es una sentencia específica sobre hipoteca denegada; su utilidad se centra en el control de consecuencias económicas predispuestas.
La pena pactada para un impago concreto puede operar sin moderación automática
Qué se discutía. La cláusula permitía resolver la compraventa y retener cantidades ante el impago expresamente previsto.
Qué decidió. La Sala aplicó el criterio de que no procede una moderación automática cuando se produce el incumplimiento concreto para el que se pactó la pena.
Por qué importa. La redacción de la cláusula y la correspondencia entre la conducta y el supuesto penalizado son esenciales para valorar la retención.
Límite de la resolución. El resultado no puede trasladarse sin más a contratos con otra redacción o a supuestos sometidos a control de consumo.
La desproporción extraordinaria debe alegarse y probarse
Qué se discutía. Se alegó que la penalización resultaba extraordinariamente desproporcionada y que la posterior reventa del inmueble eliminaba el perjuicio.
Qué decidió. El Tribunal Supremo exigió que la desproporción se alegara y probara y rechazó que la reventa posterior neutralizara por sí sola la pena.
Por qué importa. Quien pretende evitar o reducir una penalización debe aportar hechos y prueba suficientes; no basta con invocar que el vendedor volvió a vender.
Límite de la resolución. La sentencia no valida cualquier penalización: siguen siendo relevantes el contrato, el tipo de relación y los controles aplicables.
Consultar la guía de criterios judiciales →
Evita estas conclusiones automáticas
- «Puedo quedarme siempre con toda la señal.»
- «Si no comparece, el contrato está automáticamente resuelto.»
- «La reventa posterior elimina cualquier discusión sobre la pena.»
Preguntas frecuentes
¿Puedo quedarme las arras si el comprador cambia de opinión?
La retención puede plantearse si el pacto y el incumplimiento la permiten. Primero hay que saber si eran arras penitenciales, una pena o un simple anticipo y si el vendedor estaba preparado para cumplir.
¿Debo requerir antes de vender a otro?
Suele ser prudente fijar el incumplimiento y la terminación. La respuesta depende del contrato y de la urgencia.
¿Qué pasa si pide otra prórroga?
Puede rechazarse o aceptarse con fecha, documentación y reserva de derechos. Una tolerancia informal puede modificar el análisis.
¿Tengo que probar daños para aplicar una pena?
Si existe una pena válida para el incumplimiento exacto, puede operar como liquidación pactada; en consumo y en casos de desproporción hay controles adicionales.
¿Y si la financiación se deniega por un problema del inmueble?
Entonces puede no ser imputable al comprador; deben revisarse cargas, urbanismo, superficie y documentación.