La tasación puede tener tres funciones diferentes
El hecho de que el comprador no pueda aportar la diferencia no transforma automáticamente la situación en imposibilidad objetiva. Si el contrato no distribuyó ese riesgo, puede existir incumplimiento.
Valor de garantía
El banco utiliza la tasación para calcular cuánto está dispuesto a prestar, pero ese valor no sustituye automáticamente el precio acordado entre comprador y vendedor.
Prueba de financiación insuficiente
Una tasación baja puede demostrar que no se alcanzó el mínimo de financiación, siempre que ese mínimo estuviera previsto en la cláusula.
Alerta sobre el inmueble
Los condicionantes registrales, urbanísticos o físicos que aparecen en la tasación pueden revelar que el problema no es solo económico, sino también del inmueble.
Elemento de negociación
Las partes pueden pactar una reducción, aportar fondos, pedir nueva tasación o ampliar el plazo.
Qué debe comprobarse en el informe
- Valor final y método utilizado.
- Superficie registral, catastral y comprobada.
- Condicionantes y advertencias.
- Situación urbanística y licencias.
- Cargas, ocupantes o limitaciones.
- Anexos incluidos o excluidos, como garaje o trastero.
- Fecha, finalidad y entidad destinataria.
Documentación y cronología
Deben reunirse el contrato, la cláusula de financiación, la tasación completa, la solicitud de préstamo, la oferta o rechazo bancario y las comunicaciones con vendedor y agencia. Una cifra aislada o una captura del valor no permite analizar la causa.
Si el plazo va a vencer, la solicitud de prórroga debe explicar el estado real del expediente y proponer una fecha cierta.
Cuando la baja tasación revela un problema del inmueble
Una discrepancia de metros, una obra no declarada, falta de licencia, ocupación o carga puede afectar al valor y a la financiabilidad. En ese caso debe valorarse si el vendedor informó, si puede subsanarse y si el defecto impide entregar lo pactado.
No toda diferencia permite resolver. La gravedad, conocimiento previo, posibilidad de regularización y relación con el uso o financiación son decisivas.
Qué valor han dado los tribunales a una tasación insuficiente
La tasación no decide sola el contrato: debe relacionarse con la financiación pactada y con la causa de la reducción de valor.
Denegación documentada y ausencia de negligencia
Qué se discutía. El contrato preveía financiación en noventa días y dos entidades denegaron el préstamo; el vendedor atribuía el fracaso a la actuación de los compradores.
Qué decidió. La Audiencia Provincial de Barcelona consideró acreditada la denegación y no apreció negligencia, por lo que reconoció la devolución de las cantidades en aquel contrato.
Por qué importa. La solicitud real, la documentación bancaria y la ausencia de requisitos adicionales no pactados pueden ser determinantes.
Límite de la resolución. Es un criterio provincial aplicado a una cláusula concreta y al Derecho catalán; no crea una regla nacional sobre porcentajes de financiación.
Consultar la guía de criterios judiciales →
Evita estas conclusiones automáticas
- «Toda tasación inferior al precio permite recuperar las arras.»
- «El valor de tasación demuestra que el precio pactado era inválido.»
- «La tasación baja siempre es culpa del vendedor.»
Preguntas frecuentes
¿Y si el banco presta menos, pero no deniega?
Debe comprobarse si la cláusula fijó un mínimo. Sin ese parámetro, la insuficiencia puede quedar a cargo del comprador.
¿Puedo pedir otra tasación?
Puede ser una opción, pero hay que valorar el plazo y si el contrato exige una entidad o tasadora concreta.
¿Qué pasa si faltan metros o anexos?
La cuestión puede desplazarse a la conformidad del inmueble y a lo anunciado; conserva publicidad, planos, Registro y Catastro.
¿Debo avisar al vendedor de inmediato?
Sí. La comunicación temprana y una petición concreta de prórroga ayudan a preservar la posición.