¿Quieres seguir comprando o recuperar el dinero?
La respuesta debe fijarse antes de aceptar una cancelación, una devolución simple o una nueva propuesta del vendedor. El cumplimiento y la salida económica exigen pruebas y actuaciones distintas.
Exigir que se firme la compraventa
Habrá que comprobar que existe un contrato vinculante, que el plazo es exigible y que el comprador puede acreditar la disponibilidad del precio o de la financiación.
Qué debe poder demostrar →Recuperar la señal, reclamar el doble o pedir daños
La consecuencia depende de la clase de arras, de quién causó la frustración y de si existe desistimiento pactado, incumplimiento o una condición fallida.
Cuándo puede reclamarse el doble →Si puede venderse a otra persona, no esperes
Conviene obtener una nota simple reciente, conservar la prueba de la primera operación y valorar la actuación necesaria antes de que cambie la situación registral. Ver qué ocurre ante una venta a tercero.
Plazo vencido, financiación aprobada y otro comprador
Cuando el plazo inicial vence mientras el banco termina la hipoteca y el vendedor afirma después que ha firmado con otra persona, no debe analizarse cada dato por separado. Conviene ordenar, al menos, estas cinco piezas:
- La cláusula de vencimiento y, en su caso, la condición de financiación.
- La fecha de solicitud, aprobación y documentación efectiva del préstamo.
- La petición de prórroga y la respuesta expresa o tácita del vendedor.
- La fecha de notaría, quién la propuso y cómo se comunicó.
- Qué documento dice haber firmado el vendedor con el tercero y cuál es la situación registral.
También debe distinguirse el objetivo principal —seguir comprando— de la pretensión subsidiaria para el caso de que la transmisión ya no sea posible. Esa jerarquía debe reflejarse en el requerimiento y en cualquier negociación, sin aceptar de forma inadvertida una cancelación simple.
Revisar el efecto del vencimiento y la prórroga → Comprobar la segunda operación y la urgencia registral →
Qué cambia el resultado
Contrato vinculante
Debe existir un acuerdo definitivo sobre el inmueble, el precio y la voluntad de quedar obligados, no una mera negociación pendiente.
Plazo exigible
Hay que revisar la fecha de escritura, las condiciones, las prórrogas y los requerimientos para saber si la obligación ya podía exigirse.
Fondos disponibles
El comprador debe poder acreditar que contaba con financiación, cheque u otro medio de pago conforme a lo pactado.
Vendedor preparado
También debe comprobarse que el vendedor tenía la titularidad, podía cancelar las cargas, aportaba los documentos y podía entregar la posesión.
Motivo de la negativa
No es lo mismo una subida oportunista del precio que una venta a tercero, una herencia pendiente, una imposibilidad o una incidencia subsanable.
Objetivo y actuación previa
No debe formularse igual un requerimiento de cumplimiento que una petición de resolución o devolución. La pretensión principal y las alternativas han de ordenarse sin renuncias involuntarias.
Citación notarial e incomparecencia
La convocatoria debe respetar el contrato y permitir a la otra parte cumplir. El comprador debe acudir con un medio de pago adecuado o dejar documentada la disponibilidad. Un acta de incomparecencia es útil, pero no sustituye la prueba de que todo estaba preparado.
Si faltan documentos esenciales o la finca no puede transmitirse como se pactó, la ausencia del vendedor puede reforzar el incumplimiento. Si la cita fue unilateral, intempestiva o incompatible con una prórroga, su valor disminuye.
Cómo preparar el burofax y la citación a notaría →
Expediente mínimo del comprador
- Arras o contrato privado completo.
- Justificante de señal y de fondos o financiación para el saldo.
- Citación a notaría y constancia de recepción.
- Borrador de escritura o comunicaciones de la notaría.
- Nota simple actualizada y documentos sobre cargas.
- Mensajes en los que el vendedor se niega, sube el precio o aplaza.
- Facturas de daños que se quieran reclamar.
Cumplir o resolver
Exigir el cumplimiento puede ser útil cuando la vivienda sigue disponible y el comprador mantiene interés. Si existe riesgo de venta a un tercero, la reacción debe ser rápida y puede requerir medidas registrales o cautelares.
La resolución puede conducir a restitución, intereses y daños acreditados. La devolución doble solo procede si el pacto de arras penitenciales y el supuesto concreto la justifican.
No aceptes de inmediato una devolución simple
Si el vendedor devuelve unilateralmente la señal, cobrarla o firmar un recibo puede afectar a la pretensión. Antes hay que decidir si se exige la finca, el doble o una reparación distinta.
Qué valor tienen la claridad del pacto y la conducta posterior
La negativa del vendedor debe analizarse junto con la disposición del comprador para cumplir, la cláusula de arras y cualquier pena pactada.
La negativa a cumplir puede producir el efecto pactado sin una declaración formal
Qué decidió. En aquel caso, la pasividad del vendedor ante los trámites necesarios para poder transmitir mostró de forma inequívoca que no iba a cumplir y produjo el efecto previsto para su desistimiento.
Por qué importa. La cronología, los requerimientos y la respuesta del vendedor pueden ser decisivos para acreditar una negativa real.
Límite. No toda demora permite reclamar el doble: deben existir arras penitenciales claras y una conducta que revele inequívocamente la falta de voluntad de cumplir.
La facultad de desistir debe resultar clara
Qué se discutía. Se discutía si una cláusula que mencionaba las arras y el artículo 1454 del Código Civil concedía realmente a las partes una facultad de desistimiento.
Qué decidió. El Tribunal Supremo exigió que la voluntad de poder desligarse del contrato resultara clara; una referencia aislada no bastaba.
Por qué importa. La pérdida de la señal o la devolución duplicada no deben afirmarse sin leer la cláusula completa y relacionarla con la conducta posterior.
Límite de la resolución. La sentencia no convierte toda redacción ambigua en arras confirmatorias: la calificación final sigue dependiendo del contrato y de los hechos acreditados.
La cláusula penal, la buena fe y los actos propios deben analizarse conjuntamente
Qué se discutía. La compraventa privada incluía una pena diaria y el conflicto surgió por el retraso de la vendedora en otorgar la escritura.
Qué decidió. La Sala explicó que la pena prevista para el incumplimiento producido no se modera de manera automática y valoró la interpretación del contrato, la buena fe y los actos posteriores.
Por qué importa. Las prórrogas, la tolerancia y la conducta seguida después del vencimiento pueden modificar la aplicación de una penalización por retraso.
Límite de la resolución. La sentencia no significa que toda pena diaria sea exigible sin límites; debe coincidir el supuesto pactado y pueden operar otros controles jurídicos.
Consultar la guía de criterios judiciales →
Evita estas conclusiones automáticas
- «Un acta notarial garantiza ganar.»
- «El vendedor siempre devuelve el doble.»
- «No hace falta demostrar que el comprador podía pagar.»
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de firmar las arras?
No existe una consecuencia única. Según el contrato y los hechos, puede estudiarse el cumplimiento, la resolución, la restitución, la aplicación de las arras o los daños. El comprador debe acreditar que estaba en condiciones de cumplir y actuar con rapidez si existe riesgo de venta a otra persona.
¿Qué pasa si quiere subir el precio?
Si el precio ya era definitivo, no puede modificarse unilateralmente. La dificultad es probar que no quedaba abierto a negociación.
¿Puedo reclamar el alquiler pagado por el retraso?
Puede discutirse si el gasto fue necesario, previsible y causado por el incumplimiento, con factura y cronología.
¿Qué ocurre si el vendedor fallece?
El contrato no se extingue necesariamente. Deben revisarse la perfección, la sucesión, el tracto y la intervención de los herederos.
¿Y si solo firmó uno de los propietarios?
Hay que comprobar si vendió una cuota, si tenía poder o si faltaba consentimiento para transmitir la totalidad.