Qué documentos gobiernan la relación
Hoja de encargo del vendedor
En la hoja de encargo conviene comprobar la exclusiva, su duración, qué comprador fue aportado, la comisión pactada y el momento exacto en que puede devengarse.
Encargo o documento del comprador
El documento del comprador debe explicar qué servicio presta la agencia, qué información se compromete a facilitar, quién paga la retribución y bajo qué condiciones.
Reserva
La reserva debe aclarar quién custodia el dinero, cuándo puede entregarse al propietario, en qué supuestos se devuelve y cómo se relaciona con la oferta formulada.
Hoja de visita
La hoja de visita acredita normalmente la intervención de la agencia y puede incluir compromisos sobre honorarios que deben leerse antes de firmar.
Publicidad
Conviene conservar la publicidad porque puede acreditar qué se dijo sobre las cargas, los metros, la situación jurídica y la disponibilidad del inmueble.
Comunicaciones
Los correos y mensajes permiten reconstruir la oferta, la aceptación, las instrucciones recibidas y la verdadera razón por la que no llegó a firmarse la operación.
Cuándo puede devengarse la comisión
El contrato puede vincularla al contacto útil, a la aceptación de una oferta, a la perfección de la compraventa, a las arras o a la escritura. No existe una respuesta universal. La causa por la que la operación fracasa y el cumplimiento del mediador también son relevantes.
La doble intermediación requiere transparencia sobre quién encarga, quién paga y si existe conflicto de intereses. No debe presumirse responsabilidad por el simple hecho de cobrar de ambas partes, pero sí revisar información y consentimiento.
Doble intermediación, exclusividad y transparencia
Una agencia puede actuar para vendedor y comprador, pero debe quedar claro qué encargo existe con cada parte, quién paga, cuándo se devenga la retribución y qué información se facilitó sobre esa doble intervención.
Exclusiva
Debe revisarse su duración, el ámbito del encargo, las operaciones cubiertas y las consecuencias de que el propietario venda por su cuenta o a un contacto aportado por la agencia.
Momento de devengo
La comisión puede vincularse al contacto, a la oferta aceptada, al contrato perfecto, a la escritura o al cobro. Que la compraventa se frustre después no elimina ni confirma automáticamente el derecho a honorarios.
Cobro a las dos partes
Debe existir transparencia sobre los encargos y la retribución. La doble intermediación no es por sí sola una responsabilidad, pero puede ser relevante si hubo conflicto de intereses o información insuficiente.
Publicidad y consumidores
Los anuncios, fichas y respuestas de la agencia pueden servir para acreditar lo que se afirmó sobre cargas, metros, licencias o disponibilidad. La responsabilidad exige identificar quién conocía el dato y qué daño produjo.
Información incorrecta y daño
Una agencia puede responder por información inexacta, actuación fuera del encargo, falta de transmisión de una oferta o retención indebida. Debe acreditarse qué sabía, qué afirmó, quién confió en ello y qué perjuicio causó.
Los datos sobre cargas, superficie, licencias, ocupantes o financiación prometida pueden tener valor probatorio. La responsabilidad del vendedor y la agencia debe individualizarse.
Qué hacer antes de pagar o reclamar
- Solicitar copia firmada de todos los encargos y reservas.
- Identificar la cuenta receptora y el titular del dinero.
- Pedir prueba de aceptación del propietario.
- Conservar anuncios, mensajes y fichas de inmueble.
- Revisar la condición exacta de devengo de comisión.
- Requerir rendición de cuentas y devolución con una base concreta.
- Separar la acción contra el vendedor de la acción contra la agencia.
Qué control reciben las cláusulas predispuestas por profesionales
Cuando el documento se impone a un consumidor, la transparencia y la proporcionalidad de las consecuencias económicas deben revisarse de manera específica.
Las penalizaciones predispuestas a consumidores requieren control específico
Qué se discutía. Unos consumidores habían entregado cantidades en una promoción y la vendedora pretendía retenerlas mediante una cláusula penal predispuesta tras no otorgarse la escritura.
Qué decidió. El Tribunal Supremo sometió la penalización al control de abusividad y de proporcionalidad, atendiendo también al perjuicio que el empresario pudiera acreditar.
Por qué importa. Que el contrato llame “pena” o “arras” a la retención no impide revisar su transparencia, reciprocidad y efecto económico cuando interviene un consumidor.
Límite de la resolución. No es una sentencia específica sobre hipoteca denegada; su utilidad se centra en el control de consecuencias económicas predispuestas.
Consultar la guía de criterios judiciales →
Evita estas conclusiones automáticas
- «Si no hay escritura, nunca hay comisión.»
- «Si la agencia presentó al comprador, siempre cobra.»
- «Puede convertir la reserva en honorarios sin una cláusula clara.»
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar comisión si no se firma?
La comisión puede devengarse antes de la escritura si así lo establece el encargo y la mediación alcanzó el resultado pactado. Debe revisarse además quién causó el fracaso de la operación.
¿Puede cobrar a comprador y vendedor?
Puede existir doble intermediación, pero deben analizarse transparencia, encargos y deberes de información.
¿Qué pasa si informó mal de los metros o cargas?
Puede existir responsabilidad propia si la información fue relevante, inexacta y causó un daño acreditado.
¿Puede retener la reserva mientras discuten comprador y vendedor?
La agencia solo puede retenerla si el documento y el encargo justifican esa custodia. Debe explicar dónde está el dinero y qué condición permite entregarlo o devolverlo.
¿Qué ocurre si la hoja de encargo no está firmada?
La existencia y contenido del encargo pueden discutirse por otros medios, pero la prueba y la incorporación de cláusulas se complican.