Qué puede estar ocurriendo
Superficie útil y construida
La superficie útil y la construida son conceptos distintos; antes de comparar cifras hay que comprobar qué medía cada documento.
Anexos no incluidos
El garaje, el trastero, la terraza o una cuota comunitaria pueden aparecer en la publicidad pero no estar incluidos de la misma forma en el título.
Obra no declarada
Puede existir una ampliación física que todavía no figure en el Registro o en el Catastro y que requiera documentación adicional.
Error descriptivo
Un error en los linderos, la planta, la puerta o la referencia puede generar dudas sobre la identidad exacta de lo que se vende.
Segregación o agrupación pendiente
Una segregación o agrupación no terminada puede afectar a la identidad de la finca, la licencia, la financiación y la inscripción.
Tasación condicionada
La tasación puede rebajar el valor o condicionar el préstamo cuando detecta discrepancias físicas, registrales o urbanísticas.
El anuncio y las comunicaciones importan
La publicidad puede ayudar a determinar qué se ofreció, especialmente en relaciones de consumo. Conviene conservar capturas completas con fecha, URL, fotografías y descripción.
El contrato debe examinarse para saber si la superficie era esencial, aproximada o simplemente descriptiva. En Cataluña existe una regulación propia que no debe trasladarse automáticamente al resto de España.
Prueba técnica y documental
- Anuncio original y memoria de calidades.
- Contrato de reserva, arras y compraventa.
- Nota simple y escritura del vendedor.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Tasación y planos.
- Medición de técnico cuando la diferencia sea relevante.
- Licencias y declaración de obra nueva.
- Mensajes donde se explique o reconozca la discrepancia.
Regularización, ajuste o resolución
La respuesta puede ser rectificar documentos, declarar obra, ajustar precio, excluir un anexo o ampliar el plazo. Si la discrepancia priva al comprador de una parte sustancial de lo pactado o impide financiar, puede abrir remedios más intensos.
Debe evitarse reducir el problema a un porcentaje abstracto sin examinar el contrato, el territorio y la finalidad económica.
Evita estas conclusiones automáticas
- «Cualquier diferencia de metros anula la compra.»
- «Catastro siempre prevalece sobre Registro.»
- «La publicidad carece siempre de valor contractual.»
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre metros útiles y construidos?
Miden realidades distintas. Debe comprobarse qué cifra se anunció y cuál se incorporó al contrato.
¿Qué pasa si falta el garaje o trastero?
Puede afectar al objeto contractual y al precio. Conserva anuncio, plano, nota simple y contrato.
¿Se puede corregir antes de firmar?
A veces mediante rectificación, coordinación, obra nueva o modificación contractual, pero puede requerir tiempo y licencias.
¿Puede afectar a la hipoteca?
Sí. La tasación puede excluir superficie o anexos no acreditados y reducir el importe financiable.
¿Hay una regla especial en Cataluña?
El régimen catalán contiene reglas propias sobre medida; debe aplicarse solo al supuesto territorial y temporal correspondiente.